物流地產(chǎn)運(yùn)營

　　地產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部門開發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租賃收入。以普洛斯為例，地產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)的收入在主營業(yè)務(wù)收入中雖然只占了30％左右，但卻貢獻(xiàn)了50％以上的收益，是盈利性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)。

　　物流地產(chǎn)商往往會提供收購與回租服務(wù)，以提高自身服務(wù)水準(zhǔn)，同時滿足客戶不斷增加的財務(wù)目標(biāo)。其操作過程為，地產(chǎn)公司將客戶目前擁有的物流設(shè)施購買回來，將其設(shè)計規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。這種模式的益處在于，客戶（物流公司）可以削減對固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，因此大大提高了資產(chǎn)回報率，減少企業(yè)負(fù)債率。

地產(chǎn)基金管理

　　由于物流地產(chǎn)資金需求大，回收周期長，因此借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國際上一貫?zāi)Ｊ?。以普洛斯為例，基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)。

　　通常普洛斯在基金管理平臺持股15%-50%左右，相當(dāng)于獲得一個2-7 倍的股權(quán)資金杠桿。因此，基金管理部門的收入在主營業(yè)務(wù)收人中雖然僅占了6％左右，卻貢獻(xiàn)了14％左右的主營業(yè)務(wù)利潤，成為普洛斯盈利性最強(qiáng)的業(yè)務(wù)，同時基金對于投資的回流使其成為資本循環(huán)中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。這也是萬科、黑石、KKR意圖在物流地產(chǎn)上采取的開發(fā)方式。

咦，有這么好賺的錢嗎，我不會破產(chǎn)吧？

　　在普洛斯的帶動下，物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡。但蓬勃同時，讓人不免擔(dān)心以下的四點(diǎn)，容易讓土豪又吐又嚎：

　　首先是融資難。由于投資周期長，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因為他是亞洲第一、全球第十的房地產(chǎn)基金管理公司，有全球的REITS融資通道。但國內(nèi)的學(xué)徒們，由于國內(nèi)的金融環(huán)境，即使財大氣粗如萬科萬通，其融資難度也遠(yuǎn)高于境外的普洛斯。

　　其次是拿地難。由于倉儲物流對GDP貢獻(xiàn)不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地的不多。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會愈加困難。

　　第三是附加服務(wù)要求高。和所有做的好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個空間提供者，而是一個領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán)，可以對企業(yè)提供咨詢服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。

　　最后是競爭大。中國的物流地產(chǎn)目前已經(jīng)是絕對寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場占有率上，還是在融資、開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)水平上，都輕松甩中國企業(yè)十條街。在這樣的競爭局面下，本土企業(yè)想要出現(xiàn)后起之秀，任重而道遠(yuǎn)。