物流地產(chǎn)不等于倉(cāng)儲(chǔ)廠房，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于其提供的服務(wù)。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。在工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的建設(shè)指標(biāo)逐年下降，同時(shí)地價(jià)逐年上升的情況下，粗放型物流地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不再適用，物流地產(chǎn)商作為物流企業(yè)和消費(fèi)者之外的第三方，漸漸演變?yōu)樘峁┮粩堊又虚g服務(wù)的企業(yè)，不僅能通過(guò)精細(xì)化的設(shè)施高效解決存儲(chǔ)和配送問(wèn)題，還能夠給物流企業(yè)提供指導(dǎo)，如普洛斯給入園企業(yè)提供解決方案。

　　物流地產(chǎn)也不是物流公司，因?yàn)樗冀K屬于“地產(chǎn)”，經(jīng)營(yíng)的是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，比如物流園區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等。因此順風(fēng)、德邦、DHL不是物流地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，而普洛斯，寶灣，嘉民，豐樹，安博，航港，才是這個(gè)領(lǐng)域的知名企業(yè)，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科、萬(wàn)通、復(fù)星、綠地、中天城投，以及電商菜鳥（阿里巴巴）、京東、蘇寧則是這個(gè)領(lǐng)域的新手。

物流地產(chǎn)很火嗎，為啥？

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，物流地產(chǎn)的遠(yuǎn)期回報(bào)率明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn)。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽(yáng)等主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金普遍接近或超過(guò)1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金接近或超過(guò)1.5元/平方米/日。

　　高回報(bào)背后，是高質(zhì)量物流設(shè)施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業(yè)相互依存的電子商務(wù)市場(chǎng)為例，其在三年內(nèi)復(fù)合年均增長(zhǎng)率達(dá)到107%，近十年的復(fù)合增速達(dá)65%，對(duì)物流行業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量提出較高要求；“雙十一”網(wǎng)上購(gòu)物節(jié)的興起更是對(duì)物流業(yè)在“短時(shí)間大流量”方面的考驗(yàn)，“快”成為電商制勝的關(guān)鍵要素之一。但物流設(shè)施的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與需求，根據(jù)根據(jù)中國(guó)物流協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.41平方米，為美國(guó)的1/12，且75%以上的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施無(wú)法滿足現(xiàn)代物流的需要。面對(duì)當(dāng)前物流市場(chǎng)的攀升的需求，當(dāng)前國(guó)內(nèi)物流設(shè)施在數(shù)量和質(zhì)量上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

我到底要做啥呢？

　　有錢就是任性，我要進(jìn)軍物流地產(chǎn)！但…我到底要做啥呢？

　　具體來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開發(fā)，運(yùn)營(yíng)及金融工具。

物流地產(chǎn)開發(fā)

　　地產(chǎn)開發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，顧名思義，是將土地建設(shè)成可以使用的物流中心，然后將開發(fā)建成的物流中心交付給地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方用于出租，或是出售給物流地產(chǎn)基金或是第三方獲取收益。以普洛斯為例，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中占60%左右，是公司收入最主要的來(lái)源，并且貢獻(xiàn)了30％左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)。再往下，物流地產(chǎn)的開發(fā)又可以分為自建以及定制化兩種服務(wù)。

　　自建服務(wù)。由物流地產(chǎn)商自行開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。這種靈活機(jī)動(dòng)的租賃方式，使得客戶可以按照實(shí)際需要租用不同面積、不同位置的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，從而降低了客戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　定制化服務(wù)。物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的特定要求，為客戶選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶的定制化要求，建設(shè)與管理其專用的物流設(shè)施，以及后期為客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)”，提供的強(qiáng)大物流配送網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的整個(gè)流程，通過(guò)策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。其為阿迪達(dá)斯量身打造了國(guó)內(nèi)最大的單體庫(kù)作為中國(guó)的配送中心，極大的阿迪達(dá)斯提高了在華的物流運(yùn)營(yíng)效率和物流服務(wù)品質(zhì)。