在物流界，無論是物流設(shè)施提供商,還是新進(jìn)入物流設(shè)施領(lǐng)域的傳統(tǒng)開發(fā)商、電子商務(wù)企業(yè)、物流企業(yè)甚至是快遞企業(yè),都把GloballogisticProperties（普洛斯）作為世界范圍內(nèi)最專注、最優(yōu)秀的物流設(shè)施提供商之一。普洛斯自2003年進(jìn)入中國市場后就一直牢牢占據(jù)市場第一的寶座。為什么普洛斯成為了行業(yè)老大？《航運(yùn)交易公報(bào)》記者經(jīng)過多方面梳理，發(fā)現(xiàn)了一些蛛絲馬跡。
　　快速發(fā)展軌跡
　　回顧普洛斯發(fā)展的脈絡(luò)：2002—2004年，普洛斯創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員司馬景瀚和梅志明在中國和日本開始運(yùn)作項(xiàng)目，陸續(xù)進(jìn)入五大市場——蘇州、上海、廣州、東京和名古屋。
　　2005—2007年，普洛斯在中國進(jìn)入18個(gè)主要城市，在日本市場擴(kuò)展到大阪、仙臺(tái)、福岡。
　　2008年，中國奧組委將普洛斯指定為“2008奧運(yùn)會(huì)”物流配送中心唯一提供商，同時(shí)普洛斯在日本資產(chǎn)管理規(guī)模超過500億日元（5.3億美元）。
　　2009—2010年，普洛斯管理的新加坡政府投資公司（GIC）與母公司Americanprologis剝離，收購了在中國的美國普洛斯集團(tuán)資產(chǎn)和其日本財(cái)產(chǎn)基金股份，并于2010年10月18日在新加坡證券交易所掛牌上市，目前股票市值1203億新加坡元。
　　2011—2012年，普洛斯入股中國第二大現(xiàn)代物流設(shè)施提供商寶灣的母公司寶灣物流控股有限公司；收購中國航港發(fā)展有限公司大部分股份（該企業(yè)是位于北京首都國際機(jī)場內(nèi)貨物處理和保稅物流園區(qū)的唯一開發(fā)商）；與加拿大退休金計(jì)劃投資委員會(huì)以5:50持股比例成立日本開發(fā)基金和中國投資有限責(zé)任公司；獲得傳化物流的多數(shù)股權(quán)以改善中國物流基礎(chǔ)設(shè)施；收購中國重要的物流地產(chǎn)開發(fā)商——維龍股份。
　　2013—2014年，普洛斯與海爾集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；進(jìn)一步拓展與中國第二大客戶德邦物流的合作，德邦物流與普洛斯目前在中國14個(gè)城市合約租賃面積達(dá)31.9萬平方米；推出世界上最大的專注于中國物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的基金，該基金聯(lián)合全球6大投資機(jī)構(gòu)，引入25億美元投資，今年已完成與中資財(cái)團(tuán)的戰(zhàn)略合作協(xié)議，使基金管理平臺(tái)資金額增至132億美元；通過注資81億美元設(shè)立普洛斯美國穩(wěn)定收益基金，將業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展到美國。
　　目前，普洛斯的業(yè)務(wù)遍及中國、日本、巴西和美國等國家的261個(gè)主要城市，擁有并管理約4090萬平方米（約合4.40億平方英尺）的物流基礎(chǔ)設(shè)施，形成了一個(gè)服務(wù)于4000余家客戶的高效物流網(wǎng)絡(luò)。中國項(xiàng)目分布于35個(gè)主要城市，物業(yè)總建筑面積約2070萬平方米。其中，完工物業(yè)約1060萬平方米；計(jì)劃開發(fā)約1000萬平方米；土地儲(chǔ)備約1290萬平方米。在中國的基金管理平臺(tái)資金額增長61%，達(dá)到213億美元。

　　破解成功之道
　　普洛斯中國區(qū)總裁楊傳德曾公開表示，本地化戰(zhàn)略是取得成功的關(guān)鍵因素。普洛斯中國市場的管理團(tuán)隊(duì)基本上都是中國人，對(duì)市場有深層次的認(rèn)識(shí)，做出的決策準(zhǔn)確地把握住了市場機(jī)遇。
　　從為客戶服務(wù)角度看，因?yàn)槎际橇私馐袌龅漠?dāng)?shù)厝耍軌驈目蛻舻牧龀霭l(fā)，為客戶制定優(yōu)化的倉儲(chǔ)解決方案，幫助客戶在提高物流效率的同時(shí)，最大限度地節(jié)約物流成本。通過高品質(zhì)的服務(wù)，與客戶建立長期合作關(guān)系。
　　普洛斯對(duì)自身的角色定位是“資源整合者”，而非單純的“出租倉庫”，這是它最有亮點(diǎn)的地方。普洛斯將客戶、投資人、政府、合作伙伴都聚集在自己創(chuàng)造的增值服務(wù)平臺(tái)上，為客戶提供“一站式”供應(yīng)鏈服務(wù)和整合性的解決方案，以滿足客戶在運(yùn)營和財(cái)務(wù)方面等各種需求。如為客戶做方案設(shè)計(jì)、選址、設(shè)施設(shè)計(jì)與開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、聯(lián)合營銷、定制化服務(wù)，在不同的市場，為客戶提供高質(zhì)量的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等，各種優(yōu)化服務(wù)大大增加了客戶的黏度。
　　DHL供應(yīng)鏈北亞太區(qū)行政總裁莫志明說：“我們選擇在上海、北京等多地與普洛斯合作，不僅是因?yàn)槠章逅箖?yōu)越的選址和高品質(zhì)的設(shè)施能夠滿足我們的業(yè)務(wù)發(fā)展需要，同時(shí)也由于普洛斯的專業(yè)團(tuán)隊(duì)為我們?cè)谠窋U(kuò)租、倉庫改造和推薦優(yōu)惠政策等方面給予了積極的支持與配合。”
　　上海市醫(yī)藥股份有限公司副總經(jīng)理郭俊煜表示，依托普洛斯，不僅依托其在物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和高品質(zhì)的物流倉儲(chǔ)設(shè)施，而且依托其在全國乃至國際網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)的迅捷高效和戰(zhàn)略眼光，從而能夠滿足醫(yī)藥物流高標(biāo)準(zhǔn)的資源配套需求和醫(yī)藥行業(yè)高速發(fā)展的資源布局需要。
　　以上兩家企業(yè)均道出了普洛斯在資源整合能力方面的強(qiáng)大優(yōu)勢，也力證其服務(wù)的專業(yè)性。
　　與普洛斯長期合作的另外一家企業(yè)負(fù)責(zé)人向《航運(yùn)交易公報(bào)》記者透露，普洛斯在客戶管理方面的確有一套，其秘密武器就是先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，該系統(tǒng)囊括了對(duì)內(nèi)部流程和客戶服務(wù)的所有管理。從分析客戶的需求和選址入手，對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，對(duì)預(yù)算以及施工建造過程管理都將建設(shè)成本降到最低。物業(yè)交付使用后，繼續(xù)對(duì)客戶和物業(yè)進(jìn)行管理，在充分評(píng)估收益風(fēng)險(xiǎn)后簽定租約，并將每家客戶的租約輸入系統(tǒng)，最大可能地保證投資的安全性。
　　該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，普洛斯開發(fā)的物流基礎(chǔ)設(shè)施擁有寬敞的空間和柱距、充足的層高、便利的裝卸貨平臺(tái)和完備的園區(qū)安全管理，可容納多家客戶的靈活使用，也可為客戶的擴(kuò)租需求預(yù)留空間。這些設(shè)施都按照節(jié)能技術(shù)設(shè)計(jì)與建造，大大節(jié)約客戶運(yùn)營成本。軟服務(wù)與硬件設(shè)施相結(jié)合，企業(yè)與之合作的意愿更強(qiáng)烈。
　　據(jù)觀察，物流地產(chǎn)與金融的結(jié)合是普洛斯實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的最大法寶。通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯將投資回收期從10年以上縮短到2～3年。同時(shí),快速回籠的資金被用于新項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了普洛斯的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營。
　　普洛斯擁有一流的基金管理平臺(tái)，通過基金管理平臺(tái)與全球投資機(jī)構(gòu)合作，持有高品質(zhì)的地產(chǎn)資產(chǎn)。同時(shí)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)化效應(yīng)，提高服務(wù)全球化客戶的能力，在建立更強(qiáng)的客戶關(guān)系的同時(shí)保持整個(gè)財(cái)務(wù)狀況的良好?；鸸芾砥脚_(tái)使普洛斯能從更多的渠道獲得收益，如資產(chǎn)管理費(fèi)、基金管理費(fèi)、租賃費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和長期激勵(lì)費(fèi)用等。
　　正是基于與全球眾多機(jī)構(gòu)長期合作關(guān)系以及多年資本管理經(jīng)驗(yàn)，普洛斯通過發(fā)展廣泛的業(yè)務(wù)和使用來自第三方的資本杠桿保持穩(wěn)定的資產(chǎn)增長。目前，普洛斯擁有800家以上的優(yōu)質(zhì)客戶，其中跨國企業(yè)客戶約占60%,主要是第三方物流、制造業(yè)和零售業(yè)企業(yè)。
　　未來布局重點(diǎn)
　　普洛斯目前在中國35個(gè)主要城市投資、建設(shè)并管理著172個(gè)物流園，基本形成了覆蓋中國主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)城市的物流配送網(wǎng)絡(luò)。
　　盡管普洛斯高層在接受《航運(yùn)交易公報(bào)》記者采訪時(shí)對(duì)未來市場規(guī)劃三緘其口，表示不便透露，但隨著國家戰(zhàn)略和電商的快速發(fā)展，可以看到普洛斯正在很多領(lǐng)域加緊布局。自1月6日至4月29日，普洛斯與蘇寧云商、京東等電商企業(yè)以及第三方物流商、零售商簽署了總計(jì)60萬平方米的租賃協(xié)議。
　　普洛斯網(wǎng)絡(luò)拓展聯(lián)盟和共同發(fā)展部經(jīng)理張思寧向《航運(yùn)交易公報(bào)》記者表示，目前普洛斯在上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目，分別位于上海外高橋保稅區(qū)（收購項(xiàng)目，建筑面積9萬平方米，目前滿租）和上海外高橋保稅物流園區(qū)（在建項(xiàng)目，建筑面積21萬平方米，三季度完工）。隨著上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的擴(kuò)圍，倉庫面臨緊缺，未來的需求與租金還會(huì)進(jìn)一步增長。
　　從現(xiàn)有設(shè)施來看，中國國內(nèi)大部分倉庫過小和陳舊，無法與普洛斯現(xiàn)代化的物流設(shè)施媲美。資料顯示，中國人均倉庫面積只有美國的1/12，中國物流地產(chǎn)市場總供應(yīng)量為5.5億平方米，預(yù)計(jì)2029年可達(dá)到24億平方米，人均倉儲(chǔ)面積達(dá)到美國的1/3?！耙粠б宦贰睉?zhàn)略和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)對(duì)物流地產(chǎn)的拉動(dòng)空間可見一斑。