快速增長(zhǎng)的電商需求正在重塑中國(guó)的工業(yè)物流市場(chǎng)。在此背景下，中國(guó)高端物流庫(kù)存量突破至4,300萬(wàn)平方米。截止一季度，全國(guó)范圍共錄得602,000平方米新建高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)入市。除華北方地區(qū)外，其他區(qū)域皆有新項(xiàng)目落成。政策扶持和深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，將進(jìn)一步促進(jìn)高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)發(fā)展。預(yù)計(jì)至2020年年底，全國(guó)新增高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)將達(dá)到1,640萬(wàn)平方米。 2018年年底前全國(guó)共計(jì)890萬(wàn)平方米新增高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)入市。
　　全渠道零售和電商積極擴(kuò)張推動(dòng)了高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃需求，更多運(yùn)營(yíng)商逐漸涉足開發(fā)高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)。本季度，中國(guó)高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)存平均租金環(huán)比上漲3.6％，至34.8元每平方米每月。
　　對(duì)消費(fèi)者而言，更快速的服務(wù)，更廣泛的產(chǎn)品線和更加注重購(gòu)物體驗(yàn)，對(duì)物流供應(yīng)鏈發(fā)展提出新的挑戰(zhàn)同時(shí)更為高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇。 盡管如此，春節(jié)期間為傳統(tǒng)的物流淡季，一季度全國(guó)空置率從8.4％上升至10.8%。
　　相較傳統(tǒng)辦公、零售物業(yè)，物流地產(chǎn)收益相對(duì)較高，加之近幾年中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)需求快速增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)已成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。
　　盡管各方資本涌入物流地產(chǎn)業(yè)，普洛斯仍以39.4%份額占據(jù)中國(guó)高端物流倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。
宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-2018年第一季度)：

　　市場(chǎng)概覽
　　各物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商存量占有率
　　物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)逐年下降，依然難擋投資者關(guān)注熱情。新進(jìn)物流地產(chǎn)投資者中不乏實(shí)力雄厚上市房企，金融機(jī)構(gòu)和電商類公司。與投資性物流地產(chǎn)開發(fā)商相比，那些能有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，并且可提供相當(dāng)納稅的用戶（如京東商城和菜鳥）在獲取物流用地時(shí)，通常更受當(dāng)?shù)卣畾g迎。
　　因此，工業(yè)物流資產(chǎn)的重新定位，以及二手物流資產(chǎn)的收購(gòu)交易將日趨活躍。
　　隨著，中國(guó)物流地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，越來越多的投資者投身物流地產(chǎn)。除左圖中顯示的主要開發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商外，其他重要物流開發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商參見如下：

　　區(qū)域市場(chǎng)存量
　　從2016年至2018年，中國(guó)政府在全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資共計(jì)4.7萬(wàn)億人民幣。
　　基礎(chǔ)設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)升級(jí)催生一批新的內(nèi)陸物流樞紐城市。
　　對(duì)于交通基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較弱的城市，如貴陽(yáng)，昆明，南寧和西安等城市將優(yōu)先受惠。
　　在此基礎(chǔ)設(shè)施改善的背景下，我們預(yù)計(jì)中國(guó)西部地區(qū)的高端物流倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)將迎來新一輪的增長(zhǎng)。

　　區(qū)域及子市場(chǎng)未來供應(yīng)量
　　華東地區(qū)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)類用地管理持續(xù)收緊，受此影響共有超30萬(wàn)平方米的新供應(yīng)從2017年延遲至今年年內(nèi)交付。鑒于一線城市的土地供應(yīng)持續(xù)緊張，未來將更難有新增物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)。
　　預(yù)計(jì)2018年年底，華東地區(qū)計(jì)劃將有380萬(wàn)平方米高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)建成。
　　“一帶一路”倡議不僅為中國(guó)與全球貿(mào)易創(chuàng)造了新的機(jī)遇，且有助于加速內(nèi)陸及西部的物流發(fā)展。 隨著這些地區(qū)物流需求和土地釋放，更多投資者將把眼光放在這類交通樞紐城市及地區(qū)。
　　我們注意到，目前關(guān)注西安，武漢和成都物流地產(chǎn)的投資者明顯增多。同時(shí)，對(duì)于長(zhǎng)沙，鄭州，昆明和南寧的關(guān)注度也正在逐漸升溫。

　　天津物流市場(chǎng)趨勢(shì)
　　物流地產(chǎn)核心客戶可以分為工業(yè)、物流服務(wù)商、消費(fèi)品和電子商務(wù)四類，其中工業(yè)和物流服務(wù)商以出口消費(fèi)為導(dǎo)向，消費(fèi)品和電子商務(wù)以國(guó)內(nèi)消費(fèi)為導(dǎo)向。
　　隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化和調(diào)整，物流地產(chǎn)的市場(chǎng)需求已經(jīng)由出口導(dǎo)向型演變?yōu)橄M(fèi)導(dǎo)向型。受市場(chǎng)需求演變的影響，天津港內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)空置率高于市區(qū)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)。
    來源：天津北方網(wǎng)