?。?015年7月）7日，戴德梁行發(fā)布報(bào)告稱，四年后深圳甲級(jí)寫字樓可見(jiàn)供應(yīng)量將達(dá)到555.4萬(wàn)平方米，為過(guò)去10年供應(yīng)量的3倍。入市寫字樓體量如此之大，未來(lái)空置率將被拉高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇成為必然。

　　此外，受土地緊缺和政策利好因素影響，深圳優(yōu)質(zhì)的物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金一路走高，引來(lái)投資者的關(guān)注。但另一方面，零售物業(yè)受整體經(jīng)濟(jì)下行、電商沖擊等因素，招租面臨較大的壓力。

　　巨量甲級(jí)寫字樓將入市

　　戴德梁行的報(bào)告顯示，截至2015年上半年，太平金融大廈和SCC中洲控股中心的入伙拉升全市甲級(jí)寫字樓總存量至266.9萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)及存量物業(yè)的持續(xù)消化令甲級(jí)寫字樓累計(jì)吸納量達(dá)到12.7萬(wàn)平方米，且空置率保持在5.2%的較低水平。在持續(xù)活躍的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)下，全市甲級(jí)寫字樓租金比去年底增長(zhǎng)5.7%至每月每平方米249元。其中，受前海規(guī)劃利好持續(xù)發(fā)酵以及前海蛇口自貿(mào)區(qū)因素的影響，南山區(qū)甲級(jí)寫字樓租金增長(zhǎng)7.3%至每月每平方米191.4元。

　　值得關(guān)注的是，甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)上漲帶來(lái)的壓力促使科技類企業(yè)從核心區(qū)域轉(zhuǎn)移到CBD外圍、南山、羅湖等非核心區(qū)域辦公，這些片區(qū)供應(yīng)相對(duì)充足且有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。鑒于深圳寫字樓市場(chǎng)較為活躍，包租客也伺機(jī)入市。

　　對(duì)于下半年市場(chǎng)走向，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端認(rèn)為，短期內(nèi)深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大變動(dòng)，租金料將保持穩(wěn)中微漲態(tài)勢(shì)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)四年深圳甲級(jí)寫字樓可見(jiàn)供應(yīng)量將達(dá)到555.4萬(wàn)平方米，為過(guò)去10年供應(yīng)量的3倍，供應(yīng)放量無(wú)疑將給租金帶來(lái)壓力。從區(qū)域分布來(lái)看，由于CBD商務(wù)氛圍濃厚且配套成熟，市場(chǎng)需求對(duì)甲級(jí)寫字樓有較強(qiáng)的吸納能力，加之新增供應(yīng)多以金融總部物業(yè)為主，對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)有限。而南山前海及后海片區(qū)等新興區(qū)域商務(wù)氛圍還有待培育，甲級(jí)寫字樓的租金將經(jīng)受考驗(yàn)，空置率或?qū)⒈贿M(jìn)一步推高。

　　優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)租金增4%

　　隨著前海蛇口自貿(mào)區(qū)的建立，無(wú)論對(duì)自貿(mào)區(qū)本身的保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)，還是自貿(mào)區(qū)周邊乃至全市的物流園區(qū)及高端倉(cāng)儲(chǔ)，都存在著巨大的需求。其中，電商的迅猛發(fā)展帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)不斷壯大，中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)依賴的第三方物流業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求也有所增加。

　　但受土地資源緊缺的制約，深圳鮮有倉(cāng)儲(chǔ)物流用地供應(yīng)。因此，供不應(yīng)求的情況讓深圳優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金一路走高。截至上半年，深圳優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施平均租金比去年底增長(zhǎng)4.0%至每月每平方米43.9元，空置率降至3.1%。

　　DTZ戴德梁行華南區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部董事嚴(yán)其發(fā)先生認(rèn)為，短期來(lái)看，供不應(yīng)求將助推優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金持續(xù)走高。中長(zhǎng)期來(lái)看，在多元化的貨運(yùn)業(yè)務(wù)需求以及對(duì)物流效率追求的帶動(dòng)下，深圳倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)功能也在逐步走向細(xì)分及智能化，云倉(cāng)儲(chǔ)、智慧倉(cāng)儲(chǔ)、倉(cāng)儲(chǔ)金融或以倉(cāng)儲(chǔ)為核心集成各類服務(wù)的倉(cāng)儲(chǔ)生態(tài)系統(tǒng)很可能成為介入資本重點(diǎn)關(guān)注的方向。

　　零售項(xiàng)目招租壓力大

　　受電商和消費(fèi)增速放緩等因素影響，轉(zhuǎn)型成為了零售業(yè)避不開(kāi)的話題。據(jù)張曉端介紹，盡管個(gè)別購(gòu)物中心在今年上半年間整體的招商情況不盡如人意，營(yíng)業(yè)額也出現(xiàn)了一定程度的下滑，但基于購(gòu)物中心積極的品牌業(yè)態(tài)調(diào)整，上半年深圳購(gòu)物中心平均租金穩(wěn)中有升。羅湖區(qū)、南山區(qū)租金分別比去年底增長(zhǎng)1.2%、0.9%，分別至每月每平方米1450元和814元。福田區(qū)大部分購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)良好，餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)尤為突出，該區(qū)平均租金增長(zhǎng)7.2%至每月每平方米1040元，帶動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均租金微升3.7%至每月每平方米917.4元。購(gòu)物中心整體租金走高同時(shí)，空置率進(jìn)一步降至6.3%。

　　但是，伴隨著下半年兩個(gè)大型的購(gòu)物中心的入市，深圳整體零售項(xiàng)目的招租難度將有所加大。受到部分行業(yè)消費(fèi)增速趨弱、個(gè)別項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)平淡以及品牌調(diào)整的影響，深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體租金料將穩(wěn)中微降。

　　“同質(zhì)化趨勢(shì)比較明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的招商及租金策略仍有所堅(jiān)持。”張曉端認(rèn)為，差異化的策略才能讓購(gòu)物中心擁有競(jìng)爭(zhēng)力。除特色餐飲、電影院、親子教育等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)外，諸如多元化書(shū)店、藝術(shù)展覽、醫(yī)療診所、球館等新興業(yè)態(tài)也將成為購(gòu)物中心大力招商的方向。