在西方發(fā)達國家,租賃目前已經(jīng)是僅次于銀行信貸的金融工具,占據(jù)著與銀行、保險、信托同樣重要的地位。我國于1982年引入融資租賃方式,雖然經(jīng)過20多年的發(fā)展,但現(xiàn)在的租賃市場還不成熟,許多企業(yè)的租賃業(yè)務(wù)單一,融資租賃的巨大作用未能充分發(fā)揮。

　　未來的幾十年,將是中國經(jīng)濟在金融海嘯沖擊后的恢復(fù)發(fā)展、再度飛躍的時期,中國企業(yè)在經(jīng)過幾十年市場化運作和積累后急需產(chǎn)業(yè)更新和技術(shù)改造,這些都會需要大量的成套設(shè)備、交通工具、專用機械等,意味著中國企業(yè)面臨著籌資的巨大壓力。發(fā)達國家的成功經(jīng)驗已經(jīng)證明了租賃是解決這些需求和壓力的最有效途徑。

　　售后回租是融資租賃創(chuàng)新形式之一,是指賣主將一項自制或外購的資產(chǎn)出售后,又將該資產(chǎn)從買主租回,按期交納租金,習(xí)慣上稱之為“回租”。本文將集中針對售后回租能為企業(yè)帶來的作用與優(yōu)勢談些淺見,其中包括售后回租傳統(tǒng)的為企業(yè)解決資金周轉(zhuǎn)與融資問題的作用,不為人注意的在我國現(xiàn)行稅法下產(chǎn)生的節(jié)稅功能,還有作為房地產(chǎn)銷售市場中日漸興起的促銷工具的作用。

　　一、 售后回租是一種融資融物相結(jié)的融資方式

　　當(dāng)企業(yè)急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn),卻在短時間內(nèi)無法通過舉債貸款取得所需資金時,可以通過售后回租完成籌資。承租人通過出售資產(chǎn)獲得生產(chǎn)經(jīng)營所需的流動資金,再與買方簽訂租賃協(xié)議將原有設(shè)備租回從而繼續(xù)使用設(shè)備,等到租賃到期后,承租人再以少量代價辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,取回設(shè)備。根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則,在售后回租業(yè)務(wù)中,承租人將自己所有的資產(chǎn)出售給出租人的行為并不是一種真正意義上的設(shè)備買賣行為,出租人通過售后回租在法律上取得對租賃設(shè)備的所有權(quán),只是作為出租人收回融資成本和利潤的一種擔(dān)保。通過售后回租,企業(yè)將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成為流動資產(chǎn),在未增加負債的基礎(chǔ)上改善了企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增加了流動比率、改善了財務(wù)狀況。

　　對于中小企業(yè)而言,售后回租更是一種信用門檻低、操作靈活、方便快捷的緩解流動資金壓力的融資方式。特別是當(dāng)企業(yè)進行技術(shù)改造或資產(chǎn)設(shè)備更新時,采用售后回租方式籌集資金,用出售設(shè)備所得的現(xiàn)款購買急需的新設(shè)備,就可以滿足企業(yè)的投資需求。例如,某工廠生產(chǎn)經(jīng)營漸入軌道,接到了比以往更多的業(yè)務(wù)訂單,卻沒有足夠的資金增加新設(shè)備以擴大產(chǎn)能,若向銀行貸款,由于中小企業(yè)的資金實力與信用條件不足,往往難以成功貸款或者需要承擔(dān)較高的利息費用和投資成本,這時,工廠可以將已有設(shè)備出售給融資租賃公司,用得到的價款購買需用的設(shè)備,再以支付租金的形式向融資租賃公司租用已售出的設(shè)備,分期付款。在此之前,雙方約定好付款年限和付款方式,也可以協(xié)商滿年限后設(shè)備的產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移。通過這種售后回租的方式進行融資,工廠不會因資金壓力購買不了新設(shè)備而放棄訂單,也不需要跨過較高的信用門檻來完成融資,這在很大程度上減輕了中小企業(yè)的融資負擔(dān)。

　　又如當(dāng)經(jīng)濟衰退時,對于擁有價值較高的機器設(shè)備的中小企業(yè),可以將機器設(shè)備的大多數(shù)甚至全部出售給租賃公司,再從租賃公司租回設(shè)備,以融通資金幫助企業(yè)度過“寒冬”,而又不影響日常生產(chǎn)經(jīng)營,等到經(jīng)濟回暖時,再進行購回。如果進行售后回租的設(shè)備是預(yù)期升值的,還可獲得設(shè)備溢價的現(xiàn)金收益。

　　將售后回租運用于企業(yè)融資,無論對于中小企業(yè)還是大型企業(yè),都無疑是一種有效的融資策略。銀鴿投資、沈陽機床、長航油運等上市公司曾紛紛采用售后回租的方式進行融資。其中,長航油運與國銀金融租賃公司達成的“白鷺洲”輪的售后回租協(xié)議,不僅使長航油運在運力不減少的情況下籌集到4500萬美元資金,還有效防范了現(xiàn)階段的美元支付風(fēng)險。

　　二、 售后回租是一種有效的納稅籌劃工具

　　售后回租具有節(jié)稅的特點。根據(jù)現(xiàn)行會計制度的規(guī)定,售后回租交易中售出資產(chǎn)的損益應(yīng)作為“未實現(xiàn)售后租回損益”予以遞延。若售后回租交易形成一項融資租賃,出售資產(chǎn)的損益應(yīng)在整個租賃期間分攤,各期的攤銷額作為租賃資產(chǎn)計提折舊的調(diào)整數(shù);若售后回租交易形成一項經(jīng)營租賃,則應(yīng)在租賃期內(nèi)按租金支出比例分攤。同時,根據(jù)謹慎性原則的要求,售后回租交易中發(fā)生的損失一般直接計入當(dāng)期損益。根據(jù)以上規(guī)定,進行售后回租時銷售資產(chǎn)的收益不能在當(dāng)期全部確認,而是作為遞延收益分攤到各期,這就令到會計收益比實際收益低,降低了計稅基礎(chǔ),使稅收相應(yīng)減少,即使資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益在以后會計期內(nèi)遞延會增加后期收益金額,但推遲了納稅時間,也是一種節(jié)稅的途徑,總體上對企業(yè)來說是有利的。另一方面,如果銷售資產(chǎn)形成損失,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益為負數(shù),企業(yè)應(yīng)將此損失直接計入當(dāng)期損益,減少企業(yè)利潤,相應(yīng)減少稅收,從而取得納稅上的財務(wù)利益。

　　結(jié)合現(xiàn)行稅法的稅收優(yōu)惠,進行合理的稅收籌劃。稅法規(guī)定,融資租賃按租賃物法定折舊期限與租賃期限孰短原則確定融資租賃物的實際折舊期,可加速折舊。加速折舊能增大當(dāng)期成本,降低當(dāng)期所得稅的交納,使承租人享受到延緩交稅的政策。稅法還規(guī)定,對在我國境內(nèi)投資于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的技術(shù)改造項目的企業(yè),其項目所需國產(chǎn)設(shè)備投資的40%,可從企業(yè)技術(shù)改造項目設(shè)備購置當(dāng)年比上一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。對享受投資抵免的國產(chǎn)設(shè)備,企業(yè)仍可按設(shè)備原價計提折舊,并在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。這樣,企業(yè)出售原有的資產(chǎn)取得資金進行再投資時,其設(shè)備投資的40%可以進行投資抵免,直接降低當(dāng)期應(yīng)納所得稅稅額,當(dāng)期不足抵免的可以在以后4年內(nèi)繼續(xù)抵免。再且,對新舊資產(chǎn)都能計提折舊費用,也能減少應(yīng)納稅所得額,享受稅收優(yōu)惠。

　　三、售后回租是銷售投資型物業(yè)的一種有效營銷手法

　　隨著房地產(chǎn)市場的營銷策略不斷發(fā)展完善,我國投資型物業(yè)開發(fā)商將售后回租這種傳統(tǒng)的融資方式與房地產(chǎn)銷售市場結(jié)合,創(chuàng)造了一種全新而有效的促銷方式。商品房售后回租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在銷售其投資建造的商品房時與買方(散戶投資者)約定承諾,在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)承租或代為出租并支付固定回報,租金和期限由雙方協(xié)定,并簽訂和約明確雙方的權(quán)利義務(wù),對雙方進行約束。

　　為何售后回租可以從融資手段蛻變?yōu)榇黉N方式呢?這要從售后回租的市場效應(yīng)進行分析。對于開發(fā)商而言,建造落成的投資型物業(yè)如果只是向外出租,投資回收期可能長達十幾二十年,而采用售后回租的方式馬上就可以解決資金回籠的問題,為滾動開發(fā)提供資金支持。對于投資者而言,售后回租在包租期內(nèi)能獲得長期穩(wěn)定的租金回報,加之有契約的保障,是一種高回報、低風(fēng)險的投資方式。特別是對于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,投資者甚至只要一次首付,每月獲得租金回報扣除銀行按揭還貸后還有盈余。因此,無論對于開發(fā)商還是投資者而言,售后回租都體現(xiàn)出巨大的市場價值,從而得到市場的認可。

　　開發(fā)商利用長期穩(wěn)定的回報為賣點,還可以在定價時適當(dāng)提高價格,從而獲得高于一般銷售模式下的銷售額和利潤。開發(fā)商可以把物業(yè)拆零銷售,不但可以免去尋找實力雄厚的投資商購買物業(yè)整體的成本,還可以降低投資門檻,充分聚集利用市場上的游散資金,為散戶投資者提供一個有利可圖的投資機會。把售后回租作為房地產(chǎn)市場上的銷售方式,適合有能力保證交付固定租金回報的開發(fā)商,只有努力經(jīng)營獲得超過租金回報的利潤,才能保證企業(yè)的生存和發(fā)展,把售后回租作為促銷方式運用好。

　　總之,售后回租無論作為融資方式、節(jié)稅工具還是營銷手段都發(fā)揮著其優(yōu)勢,隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,售后回租在未來的運用和發(fā)展中肯定會突顯出更多其他方面的優(yōu)勢,活躍市場經(jīng)濟的發(fā)展。

　　(作者:廣東省廣州市華南理工大學(xué)工商管理學(xué)院會計系2007級本科生,主要研究方向:財務(wù)會計,財務(wù)管理)

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