隨著電商在國內(nèi)的迅猛發(fā)展，深圳倉儲物流產(chǎn)業(yè)也隨之快速發(fā)展，除各大資本紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)外，以萬科為代表的傳統(tǒng)房企也宣布進(jìn)軍物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。記者日前從戴德梁行了解到，僅2013年5月至今，就有國內(nèi)外各路資本已在或?qū)⒃谖锪鞯禺a(chǎn)上投入超過300億元，而深圳作為物流業(yè)發(fā)達(dá)城市，集中了全國80%以上的供應(yīng)鏈管理公司的總部。在資本和政策、產(chǎn)業(yè)都向物流地產(chǎn)集中時，一方面，深圳的物流和倉儲用地日益緊張，不少供應(yīng)鏈企業(yè)紛紛將倉儲、物流等設(shè)施擴展到東莞、惠州等地方；另一方面，房地產(chǎn)、電商等企業(yè)紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

　　工業(yè)地產(chǎn)租金呈連續(xù)上漲態(tài)勢
　　隨著電商近些年的快速發(fā)展，直接帶動了各大城市物流等工業(yè)地產(chǎn)的租金。據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，2014年第一季度，受持續(xù)活躍需求推動，各大城市物流等工業(yè)地產(chǎn)租金均有所提升，并呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。戴德梁行華南及華西區(qū)工業(yè)及物流部董事嚴(yán)其發(fā)介紹，其中第三方物流和電商仍然是優(yōu)質(zhì)物流倉儲設(shè)施需求的主要來源，全國主要城市優(yōu)質(zhì)物流倉儲的租賃需求呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，市場平均空置率仍將保持較低水平，而未來定制倉庫的供應(yīng)總量的比例預(yù)計將會提升。
　　而深圳物流業(yè)的整體發(fā)展也呈現(xiàn)“穩(wěn)中向好”的態(tài)勢。據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，深圳物流業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)健增長，2014年一季度，深圳貨運吞吐量約為6953.49萬噸，同比增長7.29%，物流業(yè)增加值約300億元，同比增長8.1%。而在港口物流方面，深圳也趨于穩(wěn)定，累計完成貨物吞吐量5038.56萬噸，并且二、三季度隨著氣候轉(zhuǎn)暖，港口作業(yè)時長和裝卸效率有望進(jìn)一步回升。
　　而深圳物流運作的效率也在提升，深圳物流單位貨運量貨值達(dá)到約為11630.82元/噸，漲幅為3.65%，貨運周轉(zhuǎn)量608.16億噸公里，同比增長38.58%，單位貨物運輸里程878.35公里，同比增長29.17%，并且，物流輻射范圍快速擴張，物流行業(yè)運作效率不斷提升，并加速深圳物流供應(yīng)鏈的融合發(fā)展。
　　而深圳物流需求和物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢地位也產(chǎn)生了大量的物流企業(yè)。嚴(yán)其發(fā)介紹，目前，全國80%以上的供應(yīng)鏈管理公司總部聚集在深圳，其中包括怡亞通、飛馬國際、普路通、華富洋等行業(yè)龍頭企業(yè)。究其原因，嚴(yán)其發(fā)認(rèn)為，深圳依托毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢、珠三角密集的產(chǎn)業(yè)集群和豐富的商品門類為深圳供應(yīng)鏈管理型企業(yè)開展代理采購、代理分銷等供應(yīng)鏈管理服務(wù)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。僅怡亞通目前就擁有近80家分支機構(gòu)，全球員工約3000人，在中國范圍內(nèi)建立了覆蓋380個城市的深度分銷平臺；而另一家供應(yīng)鏈管理企業(yè)——年富實業(yè)，在北京、上海等10多個城市建立了分支機構(gòu)，擁有覆蓋全國的物流配送網(wǎng)。而這些大型供應(yīng)鏈企業(yè)的發(fā)展過程中對中小物流企業(yè)轉(zhuǎn)型升級也產(chǎn)生持續(xù)的引領(lǐng)作用。

　　深圳物流倉儲企業(yè)向莞惠擴張
　　國內(nèi)迅猛增長的物流產(chǎn)業(yè)和深圳的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在不斷吸引境內(nèi)外的資本進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，2013年5月至今，國內(nèi)外各路資本大舉進(jìn)軍物流行業(yè)，已在或?qū)⒃谖锪鞯禺a(chǎn)上投入超過300億元。
　　而同期，深圳倉儲物流需求也呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，刺激了深圳倉儲用地的進(jìn)一步緊缺。近年來，全國范圍內(nèi)的電商兇猛發(fā)展，2013年深圳市電子商務(wù)交易額達(dá)9510億元，同比增長51%，實現(xiàn)了全國9.12%的成交金額，位居全國第三。電商的發(fā)展則刺激了倉儲用地需求的升溫，而深圳卻由于土地緊缺，倉儲用地供應(yīng)大幅縮水，這使得深圳物流用地價格飆升，2013年，深圳倉儲用地價格超過每畝80萬元。
　　據(jù)統(tǒng)計，深圳物流產(chǎn)值已突破1000億元，發(fā)展水平接近先進(jìn)國家和地區(qū)的水平。2009—2013年間，深圳現(xiàn)代物流業(yè)增加值由789.53億元增長到1400億元以上規(guī)模，年均增速超過15.4%。深圳現(xiàn)有物流公司14800多家，供應(yīng)鏈公司300多家。
　　而在這種背景下，深圳不少倉儲物流企業(yè)則出現(xiàn)向周邊城市，如東莞、惠州遷移的新趨勢。記者了解到，倉儲物流企業(yè)普洛斯2012、2013年總計競得東莞倉儲用地約369.3畝，而安博中國新建的東莞石排物流中心項目則總規(guī)劃用地371畝。此外安博物流園、嘉民榮德鑫惠陽物流園、普洛斯（淡水）物流園等現(xiàn)代物流項目均落戶惠州，計劃總投資超30億元。而今年新加坡豐樹集團中國物流地產(chǎn)部門也到惠州考察。
　　嚴(yán)其發(fā)認(rèn)為，在深圳土地資源瓶頸及深莞惠一體化建設(shè)的推拉作用下，深圳倉儲需求外溢，東莞和惠州都成了最佳承接地。

　　萬科等房企紛紛建起產(chǎn)業(yè)園區(qū)
　　在資本的介入下，行業(yè)內(nèi)也加速了競爭和行業(yè)整合。在競爭后整合下，深圳物流企業(yè)向高端轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動力也在不斷增強。“有三大要素推動深圳物流企業(yè)不斷向高端轉(zhuǎn)型發(fā)展”，嚴(yán)其發(fā)認(rèn)為，除了深圳已經(jīng)成為全國供應(yīng)鏈管理行業(yè)領(lǐng)軍者外，一個是大數(shù)據(jù)時代推動深圳物流行業(yè)的智慧升級，一個是深圳物流市場已加快整合步伐提升行業(yè)多元化。
　　“在深圳，大家都認(rèn)為智能物流是未來發(fā)展方向，會給物流企業(yè)提供變革的機會，因此，這種大數(shù)據(jù)時代在推動深圳物流行業(yè)的智慧升級?！眹?yán)其發(fā)表示。據(jù)統(tǒng)計，2015年中國智能物流核心技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)2000億元，信息化是深圳物流發(fā)展動力。香港物流運輸透明管理研究院院長南興軍對記者表示，在大數(shù)據(jù)時代，電商等新型商業(yè)的出現(xiàn)給物流產(chǎn)業(yè)提供了變革的機會，深圳物流企業(yè)要勇做行業(yè)整合者，推動深圳物流行業(yè)的智慧升級。
　　記者注意到，政府也在推動引導(dǎo)物流產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。在深圳保稅區(qū)，在深圳市出臺《深圳保稅區(qū)域轉(zhuǎn)型升級總體及行動方案》后，這一區(qū)域即在政府的引導(dǎo)下轉(zhuǎn)而向“高、新、軟、優(yōu)”產(chǎn)業(yè)體系升級，保稅區(qū)除了創(chuàng)新對外合作模式和優(yōu)化內(nèi)外需結(jié)構(gòu)外，還立足由生產(chǎn)服務(wù)向生產(chǎn)與消費服務(wù)并重轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在深圳保稅區(qū)除了作為貨物儲存地的傳統(tǒng)用途，同時新出現(xiàn)數(shù)據(jù)中心、進(jìn)口商品展示交易中心等功能，部分廠房倉庫也改造成研發(fā)樓和配套辦公樓，產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)加工業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈兩端升級。
　　在看到物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的蓬勃的發(fā)展機會，不少傳統(tǒng)房企也紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)掘金。據(jù)介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有投資較少、有政策支持、高收益率、穩(wěn)健增值等特點，廣東的萬科、合生創(chuàng)展以及國內(nèi)的綠地集團、萬通控股等房企都進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
　　其中，萬科于今年5月與廊坊國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域；而合生創(chuàng)展則開發(fā)廣州合生T.I.T國際產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村科技園亦莊園、合生粵港金融科技產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項目。
　　至于為何選擇進(jìn)入物流地產(chǎn)，萬科執(zhí)行副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，萬科正學(xué)習(xí)工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯，研究具體布局物流地產(chǎn)，而進(jìn)軍物流地產(chǎn)是由于萬科正在做面對住宅地產(chǎn)“天花板”的準(zhǔn)備，進(jìn)行多元化發(fā)展，包括轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商、進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)在的物流地產(chǎn)，都是為了讓企業(yè)補齊短板。
　　另外，一些小微物流企業(yè)則在競爭中整合，一些傳統(tǒng)物流企業(yè)延產(chǎn)業(yè)鏈延伸向供應(yīng)鏈、電商等方向轉(zhuǎn)型發(fā)展。據(jù)了解，2014年上半年，深圳小微物流企業(yè)近四成虧損，市場機制將推動新的市場競爭格局加速形成，而以順豐、海吉星為代表的傳統(tǒng)物流企業(yè)則紛紛涉足供應(yīng)鏈管理、電商等，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展。