仲量聯(lián)行工業(yè)部總監(jiān)單維其：目前國(guó)內(nèi)較好的物流物業(yè)成為稀缺資源。物流地產(chǎn)熱，主要因?yàn)檎麄€(gè)物流目前都很熱。從2004年外商可以占大股份到現(xiàn)在，大量物流企業(yè)在中國(guó)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)階段。根據(jù)預(yù)測(cè)，接下來(lái)五年內(nèi)，整個(gè)物流市場(chǎng)都將以30%的速度增長(zhǎng)，外資增長(zhǎng)速度還將更快
　　“如果給你5000萬(wàn)元，讓你去投資，投資地點(diǎn)在上海，你會(huì)選擇投資什么類(lèi)種？”
　　2006年11月10日舉行的上海住交會(huì)不動(dòng)產(chǎn)高端論壇上，主持人IRETO國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟主席夏智康提了一個(gè)有趣的問(wèn)題。
　　論壇嘉賓，世邦魏理仕上海區(qū)董事總經(jīng)理吳立良回答：“你給我5000萬(wàn)元，我可能會(huì)為你帶來(lái)1個(gè)億的增長(zhǎng)。但是投資的方向，我不會(huì)只對(duì)具有穩(wěn)定收入的租賃地產(chǎn)感興趣，我可能去投資工業(yè)物流的地產(chǎn)，因?yàn)檫@是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)未來(lái)的機(jī)會(huì)。”
　　吳立良的回答代表了目前一大批投資人的觀點(diǎn)。
　　在外資新政提出種種設(shè)限之后，地產(chǎn)投資界人士并沒(méi)有停止淘金的步伐，不過(guò)，他們將目光轉(zhuǎn)向了以往并不大關(guān)注的工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是其中的物流地產(chǎn)。外資在此領(lǐng)域里的投資頻率也開(kāi)始穩(wěn)步上升。
　　在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)，知名地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行工業(yè)部總監(jiān)單維其反復(fù)強(qiáng)調(diào)，物流地產(chǎn)將是今后一段時(shí)間“最有投資潛力的領(lǐng)域”。而這個(gè)領(lǐng)域，也是因某種原因長(zhǎng)期被國(guó)內(nèi)媒體所忽略。
　　物流地產(chǎn)外資涌入
　　今年年初，仲量聯(lián)行就宣布已協(xié)助全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——AMB中國(guó)完成了其在華的第一筆收購(gòu)，從香港上市公司爪哇控股(0251.HK)手中收購(gòu)了位于上海松江九亭的一個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資達(dá)1330萬(wàn)美元。
　　除了AMB外，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)上也不乏其他知名買(mǎi)家的身影。
　　早在去年11月，上海第一宗成熟物流物業(yè)交易的成功，被看作工業(yè)地產(chǎn)投資在中國(guó)提速的標(biāo)志性事件。在新加坡上市的楓樹(shù)信托投資基金就成功收購(gòu)了上海浦東空港的歐羅物流園項(xiàng)目，其價(jià)格為1.2億元人民幣；去年11月，澳大利亞麥格理銀行旗下的麥格理亞洲基金也在上?？?/a>橋投資了一個(gè)物流分撥中心，項(xiàng)目總投資4000萬(wàn)美元。
　　由七幢單層倉(cāng)庫(kù)組成的歐羅園位于上海浦東空港附近。因有了DHL、Sagawa等大客戶(hù)撐腰，楓樹(shù)信托自信滿(mǎn)滿(mǎn)，宣稱(chēng)這項(xiàng)物業(yè)扣稅后的年凈收益將保持在8.1%至11.4%之間。
　　對(duì)于投資工業(yè)地產(chǎn)的基金來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)理想的數(shù)字。
　　投資銀行目前關(guān)注對(duì)象已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國(guó)的物流地產(chǎn)，投資回報(bào)率是直接的誘因。據(jù)世邦魏理仕工業(yè)服務(wù)部高級(jí)經(jīng)理李林松分析，目前商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率保持在8%左右，而物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率竟高出2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)10%左右，且相對(duì)穩(wěn)定。
　　有了低廉的入手價(jià)位和預(yù)期并不復(fù)雜的“出口”，外資魚(yú)貫涌入順理成章。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2004年4月國(guó)土資源部作出政策調(diào)整以來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)逐漸扮演著一個(gè)新興領(lǐng)跑者的形象，進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)投資超過(guò)40%強(qiáng)都是在這一領(lǐng)域。經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)整和積淀，尤其是經(jīng)過(guò)2006年工業(yè)地產(chǎn)大鱷厲兵秣馬，“高筑墻、廣積糧”，相繼完成了各自戰(zhàn)略布局，海外資本競(jìng)相搶奪土地的盛宴開(kāi)始上演。
　　物流物業(yè)成稀缺資源
　　“目前國(guó)內(nèi)較好的物流物業(yè)成為稀缺資源。物流地產(chǎn)熱，主要因?yàn)檎麄€(gè)物流目前都很熱。” 單維其以簡(jiǎn)約的筆法刻畫(huà)了整個(gè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，“從2004年外商可以占大股份到現(xiàn)在，大量物流企業(yè)在中國(guó)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)階段。根據(jù)預(yù)測(cè)，接下來(lái)五年內(nèi)，整個(gè)物流市場(chǎng)都將以30%的速度增長(zhǎng)，外資增長(zhǎng)速度還將更快。”
　　在單維其看來(lái)，這種情況主要是因?yàn)槭袌?chǎng)供需不平衡決定的。單維其分析，由于物流行業(yè)的特殊性，物流用地對(duì)周邊環(huán)境(如交通等)要求較高，可選范圍更??；物流行業(yè)在稅收貢獻(xiàn)和直接投資等方面對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)不大，這造成一些地方政府不太支持倉(cāng)儲(chǔ)用地發(fā)展，更愿意把土地給生產(chǎn)性企業(yè)，造成上海整個(gè)物流業(yè)一地難求。
　　由此，單維其得出結(jié)論——物流行業(yè)利潤(rùn)薄，租金上漲壓力大，所以很多企業(yè)都往周邊走；很多不能離開(kāi)上海的，只能把上漲的租金自己消化或者轉(zhuǎn)移到服務(wù)價(jià)格中。
　　隨著物流的發(fā)展，現(xiàn)代物流，要求標(biāo)準(zhǔn)化集裝箱、標(biāo)準(zhǔn)化操作，以提高效率，這與從前的傳統(tǒng)散貨形式設(shè)置的倉(cāng)庫(kù)有很大區(qū)別，傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足現(xiàn)代物流需求。隨著物流服務(wù)的升級(jí)和發(fā)展，對(duì)現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)的需求越發(fā)強(qiáng)烈，這造成了供需矛盾的擴(kuò)大，租金也持續(xù)上漲。
　　上海作為中國(guó)第一大港，有大量物流物業(yè)需求，作為集散地，供需矛盾更為突出。過(guò)去兩年，物流倉(cāng)儲(chǔ)租金以平均15%~20%幅度上漲。
　　據(jù)透露，目前的租金為：外環(huán)周邊在1元/平方米。上海郊區(qū)0.8~0.9元/平方米，且以每年15%的速度增長(zhǎng)。
　　上海物流成本上漲，造成區(qū)域配送、市內(nèi)配送、區(qū)域性配送隨著上海倉(cāng)儲(chǔ)成本上漲，交通完善，開(kāi)始向上海周邊地區(qū)擴(kuò)展，需要尋找交通便利，即1~1.5小時(shí)交通區(qū)域。該區(qū)域會(huì)成為新的物流集散地或物流中心。
　　仲量聯(lián)行和上海市倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)的聯(lián)合調(diào)查顯示，上海市現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)總面積是1100萬(wàn)平方米。而框架鋼結(jié)構(gòu)單層倉(cāng)庫(kù)只有10%，即100多萬(wàn)平方米。絕大多數(shù)都是混凝土結(jié)構(gòu)的老式倉(cāng)庫(kù)。其中不乏市郊農(nóng)民為了出租謀利而搭建的簡(jiǎn)易房屋。許多倉(cāng)庫(kù)還談不上存貯質(zhì)量，甚至連消防設(shè)施都沒(méi)有。
　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在各地興建的“標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)庫(kù)”也只是滿(mǎn)足了現(xiàn)代物流的基本需要。換言之，按照上海的比例，未被滿(mǎn)足的倉(cāng)庫(kù)需求起碼還有九成。而政府大力推行的物流園區(qū)項(xiàng)目也很難滿(mǎn)足需求。
　　仲量聯(lián)行曾陪同一家世界知名的快遞公司到長(zhǎng)沙某物流園區(qū)考察。作為一個(gè)沒(méi)有太多泊位的長(zhǎng)江港口，其入駐價(jià)格甚至比上海更高。雖打出“保稅”旗號(hào)，卻稱(chēng)“正在辦理”中?？疾旖Y(jié)果讓客戶(hù)大失所望。
　　一方面是缺失，另一方面卻是增長(zhǎng)。隨著“世界工廠”的加速運(yùn)轉(zhuǎn)，單國(guó)內(nèi)零售業(yè)就呈現(xiàn)出逐年30%左右的增長(zhǎng)，而其對(duì)物流的貢獻(xiàn)率達(dá)到75%。包括奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等大型活動(dòng)的相繼舉辦，業(yè)內(nèi)人士對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求大幅增長(zhǎng)普遍持樂(lè)觀態(tài)度，大多認(rèn)為，2010年以前，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)并不會(huì)改變供不應(yīng)求的狀態(tài)。